[中信证券经纪(香港)]持续优化资产组合

摘要 　　中信证券财富管理与中信里昂研究观点一致。根据中信里昂研究在2026年2月6日发布的题为《Ongoingrejuvenation》的报告，凯德腾飞房产信托（CLAR）公布的2025财年每单位派息（DPU）较市场一致预期低1.9%，主因股权融资收购项目存在时间差影响，预计将逐步消化。计入重建项目空置期后，出租率保持稳定。管理层对2026财年租金调升率给出中个位数指引，主要来自新加坡与澳大利亚的物流资产。公司管理层计划今年进行3亿至5亿新元的资产剥离以支持收购，并不排除进一步股权融资。 　　凯德腾飞房产信托在2025财年营收同比增长1.0%至15.4亿新元，得益于新加坡与美国的收购项目。成本管控优化推动净物业收入（NPI）利润率提升50个基点至69.4%。2025财年DPU为15.01新分，同比下滑1.3%，因前期股权融资收购项目存在过渡性时间差，较市场一致预期低1.9%。资产组合重估价值同比上升8.6%（同店增长2.0%），加权平均资本化率压缩19个基点至5.91%，主要由物流与商务空间资本化率压缩40-50个基点带动。 　　因持续进行重建项目，凯德腾飞房产信托的整体出租率同比下降190个基点至90.9%。英国与欧洲地区构成主要拖累，出租率下降7.3个百分点至92%。美国出租率亦下滑3.4个百分点至85.5%。2025财年租金调升率保持强劲达12%（2024财年为11.6%），主要由物流资产驱动。管理层指出物流资产租金仍较市场水平低5-10%，2026财年调升率预计为中个位数，主要来自新加坡与澳大利亚的租约到期。负债率升至39%，债务成本为3.5%（2026财年维持指引不变）。 　　凯德腾飞房产信托已完成15亿新元收购与4.08亿新元重建项目（5TG与1SPD），当前出租率65-81%，稳定后收益率为6-8%。集团还在美国和英国开展了3个开发项目（4.45亿新元）、新加坡两处重建项目（2.72亿新元）及新加坡和美国两个小型资产提升工程（1,320万新元），合计7.3亿新元，将于2026年一季度至2028年下半年完成。2025财年以9%溢价完成5.065亿新元资产处置后，公司计划在2026财年继续通过3-5亿新元资产剥离优化组合。收购将聚焦新加坡、日本、美国及大欧洲地区（马德里、法兰克福、都柏林）的数据中心，而澳大利亚与韩国收益率差仍不具备吸引力。 　　催化因素 　　股价催化因素包括利率暂停或下调带来的再融资成本降低、每单位派息（DPU）增长前景改善以及资产负债表担忧缓解。其他催化因素包括可能以高于账面价值的估值出售资产，这将为信托提供资金以降低债务水平、改善杠杆率并 　　缓解资产负债表压力。 　　投资风险 　　全球贸易前景及新加坡区域贸易大幅放缓可能导致工业地产需求下降及租金走低。收购澳大利亚、英国、美国及欧洲资产使公司面临外汇风险。上行风险可能来自新加坡政策放宽或未来工业用地供应减少。